최근 주택 가격이 상승하니 전세 제도를 찾는 사람들이 늘어나면서 제도의 허점을 노린 전세 사기도 급증하고 있습니다. 오늘은 전세 계약 전 확인 사항을 쉽게 정리해보도록 하겠습니다.
전세 사기 유형 미리 알아보세요.
전세 계약을 하려고 하다 보면 요즘 전세사기 뉴스에 부동산도 믿지 못한다는 글을 많이 보게 되는데요. 집을 구해야 하는 입장에서는 어쩔 수 없이 불안감을 가질 수 밖에 없는 요즘인 것 같습니다.
오늘 설명드리는 내용은 부동산에서 중개인이 알아서 방지할 수 있도록 해주는 부분이기는 하지만 그래도 구하는 입장에서 알아둔다면 서로 잘 보완해서 체크할 수도 있고, 알아두면 분명 도움이 될 수 있는 부분들이니 공부하는 마음으로 한번 읽어보시는 것을 추천드립니다.
미리 알아보는 전세사기 유형들
1. 깡통전세
담보 대출 금액과 비슷한 전세를 말합니다. 전세 보증금이 주택의 실제 가치를 초과한 상태를 말하는데, 만약 주택이 경매로 넘어가게 되면 세입자는 보증금을 떼이게 됩니다. 껍데기만 있고 내용물이 비어있는 속 빈 깡통과 같다고 해서 깡통주택이라는 말이 붙여졌습니다.
이런 경우에는 어떻게?
전세를 알아보시는 분들은 한번 들어보셨을 전세반환 보증보험을 가입하는 것 입니다. 가입을 하게 되면 임대인도 예상하지 못한 집 값 하락으로 보증금을 반환해주지 못할 때, 보증보험사에서 보상을 받을 수 있습니다.
경우에 따라서 계약서를 작성할 때 전세반환 보증보험 가입이 거절 될 경우 해당 계약을 파기한다 라는 조항을 넣으면 도움이 될 수 있습니다.
전세보증금 반환보증은 위탁은행이나 지사를 방문하거나 모바일로도 신청이 가능합니다.
- 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증
- 카카오페이 > 간편보험 > 전세보증반환보증
- 토스>전체>부동산 > 전세보증금반환보증
2. 이중계약 (중개인.무자격자)
집주인 인척 하는 임차인의 새 계약과 다른 조건으로 전월세 계약을 동시에 체결하는 이중계약 사기 입니다. 임차인은 전세로 계약을 하고 집주인은 월세로 동시 체결되는 경우입니다.
부동산이 위임 받아 진행을 하거나 대리인이 위임해 진행하는 경우에도 소유자 본인과 계약 조건을 확인해야 합니다.
3. 중복계약 (집주인)
동일한 매물에 2인 이상의 세입자와 계약을 진행하는 경우를 말합니다.
이 외에도 부동산을 신탁해 소유권이 없는 집주인과 계약 체결하는 경우도 신탁부동산 전세사기에 해당됩니다.
전세 사기 예방하기
국토교통부에서 예방을 위해 추천하는 앱이 바로 안심전세 앱인데요. 임대인의 종합 위험도 지표를 통해 주택 보유 건수나 보증사고 이력 등을 확인이 가능하고, 다가구주택 건물 전체 확정일자를 임대인 동의 없이 가능하도록 되어 있습니다.
실제로 앱을 깔아서 활용해 보니 정보 확인이 좀 느리다는 느낌을 받았지만 기본 정보등은 참고용으로 보는데는 도움이 될 수 있습니다.
이외에도 내집스캔 앱이나 안전한부동산을부탁해 앱 등 다양한 앱이 있으니 한번씩 활용을 해보고 참고하면 좋을 것 같습니다.
- 전세가율 확인 (전세가격/매매가격), 전세가율 70~80% 이상은 위험
- 등기부등본 확인 하고 세부항목 확인
- 건축물대장 확인 (무허가, 주택용도 등 확인)
- 임대인 세금 체납 확인
- 임대인 확인 및 공인중개사 확인
공인중개사법 개정 2024년 7월 10일
정부에서 이번 7월 부터 전세사기를 예방하고 임차인들을 보호하기 위한 제도가 개정되었는데요. 직접 알아봐야 하는 사항들이 그래도 조금은 편리하게 개정된 것 같아 내용도 함께 소개드립니다.
1. 선순위 권리관계 설명 의무
공인중개사가 선순위 권리관계에 대해 설명을 해야하는 것이 의무사항이 되었습니다. 집 계약 전에 등본을 떼어보아도 알기 어렵던 내용들인데, 이제 공인중개사분들을 통해서 정확한 정보를 고지 받게 됩니다.
- 선순위 권리관계
- 우선순위: 여러 권리가 있을 때, 어떤 권리가 먼저 인정받는지를 정하는 규칙입니다. 일반적으로 먼저 설정된 권리가 후에 설정된 권리보다 우선합니다.
- 예시: 만약 A가 B에게 돈을 빌려주고, B가 C에게 그 부동산을 담보로 대출을 받았다면, A의 권리가 C의 권리보다 우선합니다. 즉, B가 갚지 못할 경우 A가 먼저 그 부동산을 통해 자신의 돈을 회수할 수 있습니다.
- 법적 보호: 선순위 권리는 법적으로 보호받으며, 권리의 행사나 실행 시 우선적으로 고려됩니다.
- 부동산 거래: 부동산 거래 시 선순위 권리관계를 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 매수자는 해당 부동산에 어떤 권리가 설정되어 있는지를 확인해야 합니다.
2. 임차인 보호제도 설명 의무
공인중개사는 전세 보증금을 집주인에게 돌려받지 못하는 경우 임차인이 보호받을 수 있는 제도인 ‘소액 임차인 보호제도’ 에 대해서 충분하게 설명을 해야 하고, 중개대상물 확인 설명서에 작성해야 되는 것이 의무화 되었습니다.
3. 주택관리비 내용 공개 의무
집주인들이 간혹 관리비를 세금 때문에 부풀리는 경우가 있다는 얘기를 들어보셨을텐데요. 이제 공인중개사를 통해 직전 1년간의 월평균 관리비를 기준으로해서 관리비의 총액, 세부 내역서, 부과방식을 설명받고, 중개대상물 확인 설명서에 작성을 해야합니다.
4. 중개보조원 신분고지 의무
혹시라도 계약에 문제가 생겼을 때, 책임소재가 가장 중요한 부분이기 때문에 의무화된 사항입니다. 중개보조원은 거래에 참여는 가능하지만 계약과 같은 법률행위는 자격증을 보유한 공인중개사만이 할 수 있습니다.
중개보조원은 집을 안내하거나 업무를 할 때 본인이 보조원이라는 것을 알려야 하고, 중개대상물 확인 설명서에 해당 사항을 서식 추가해서 기재해야 합니다.
위의 내용들을 충분하게 설명받고 확인 받은 사항들을 모두 중개대상물 확인 설명서에 기록해야 하고, 임대인과 임차인 모두의 서명을 받아야 합니다.
정리하며
오늘은 대표적인 전세사기와 함께 이번 7월에 변경된 공인중개사법 개정된 부분을 알아보았습니다. 어려운 부분이지만 꼭 알아야 할 내용들은 공부해서 피해를 보시는 일이 없도록 예방하는 것이 좋겠습니다.
