안녕하세요 인포마스터입니다. 대출을 알아보다보면 자주 만날 수 있는 단어가 LTV, DTI, DSR 입니다.
한글로 풀어서 설명해 놓은 곳이 많지만 풀이된 한글도 처음 보시는 분들에게는 생소합니다.
오늘은 LTV, DTI의 뜻을 알아보고 대출 실행을 하려고 할 때 어떻게 적용되는지 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
LTV,DTI 뜻
LTV란?
Lona to Value의 약자로 주택관련 대출에서는 주택의 가치에 대비한 대출 비율을 의미합니다. 자동차 대출을 받는다고 하면 차량의 가치 대비 대출금액 비율을 뜻하게 되고, 다른 다양한 유형의 담보자산의 가치를 기준으로 대출을 실행해주게 됩니다.
일반적으로 많이 쓰이는 주택대출에서 이 LTV에 따라 대출 가능한 최대 금액을 결정하게 됩니다. 예를 들어 3억짜리 집을 구입한다고 했을 때 LTV 최대 70% 라고 한다면 2억 1천만원을 빌릴 수 있게 됩니다.
거꾸로 보면 10억짜리 주택을 구매한다고 했을 때 대출금액이 7억원이면 LTV는 70%가 되는것입니다.
DTI란?
LTV와 함께 나오는 DTI는 Debt to Incom의 약자로 연간 소득 대비 부채 상환 비율을 나타냅니다. 대출하는 사람의 상환 능력을 평가하는 기준이 됩니다.
DSR과 동일한 개념처럼 보이지만 DSR은 모든 부채의 원리금 상환액을 포함하고 DTI는 주요 부채 특히 주택담보대출에 중점을 둡니다.
주택담보대출을 실행할 때 주로 DTI라는 개념이 쓰이게 되는 이유가 여기에 있습니다.
DTI는 (주로 주택담보대출 같은)연간 부채 상환액을 연간소득으로 나누고 다시 100%를 곱하는 계산방법인데, DSR은 모든 금융기관의 모든 대출을 포함해 총 부채를 계산하게 됩니다.
DSR이 더 엄격하다고 볼 수 있습니다. DTI는 주택담보대출 원리금과 다른 대출 이자만 포함되는 반면, DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 모두 포함하기 때문입니다.
LTV,DTI 적용 예시(보금자리론)
한국주택금융공사에서 보금자리론을 많이 이용하게 되는데요 대출요건을 오늘 본 LTV와 DTI를 적용해서 해석해보겠습니다.
보금자리론 대출요건
- 6억원 이하 공부상 주택
- 본건 담보주택 제외 무주택 또는 1주택
- 부부합산 연소득 7천만원 이하
- LTV 최대 70% ~ DTI 최대 60%
- 아파트 기준 LTV가 70% / 기타 주택은 65% 이내
보금자리론 대출요건 풀이
1. 6억원 이하 공부상 주택
공부상 주택은 주택법에 따라 건축물대장에 등록된 주택을 말합니다. 쉽게 등기부등본, 건축물관리대장 등에 등록된 주택을 말하고, 아파트, 단독주택, 다가구 주택이 포함됩니다.
대출승인일 현재의 가격정보 기준 6억원이 되는데 KB국민은행 시세정보의 일반 평균가가 적용됩니다. 6억원의 기준은 가격정보, 주택의 공시가격, 감정평가액 순서로 적용됩니다.
2. 본건 담보주택 제외 무주택 또는 1주택
이번에 신청하게 되는 보금자리론(주택담보대출)을 제외하고 소유한 주택이 없거나 1개의 주택만이 본인 소유인 사람들이 해당됩니다.
1주택이라고 기재되어 있는 것은 기존 주택은 처분조건으로 신청할 수 있기 때문입니다. 대출실행 후에 매 1년마다 검증이 진행되며 추가주택을 보유 했을 때는 기준일로부터 6개월 이내 처분해야 하고 처분 사실을 입증해야 합니다.
3. 부부합산 연소득 7천만원 이하
채무자 당사자와 배우자의 2년 증빙소득을 확인합니다. 증빙소득은 소득금액에 입증되는 모든 소득 (근로,사업,연금,기타소득)을 합산한 종합 소득 기분이고, 소득 입증이 어려운 경우에만 국민연금 또는 건강보험료 납부내역 등을 활용해 인증소득을 연소득에 산정합니다.
4.LTV 최대 70% ~ DTI 최대 60%
보금자리론은 아파트 기준 최대 70%, 기타 주택은 65% 이내라고 되어 있습니다. 내가 4억짜리 아파트를 구매한다고 가정한다면 4억 X 70% = 2억 8천만원을 대출 받을 수 있습니다. 최대 기준이기 때문에 예상 범위만 이정도라고 생각하면 됩니다.
DTI는 본인의 기대출과 연소득이 계산되어야 합니다. 대출 만기가 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년으로 되어 있는데 본인이 버는 금액 대비해 기존의 대출 이자와 이번에 받게될 주택 담보 대출이 포함됩니다.
예를 들어 연소득 합산 5천만원인 부부가 4억원의 집을 구매하려고 주택담보대출을 5%의 금리로 받는다고 생각했을 때, 10년으로 하면 DTI가 100%를 넘어 불가능합니다. 대출의 기간을 30년으로 늘리면 DTI가 약 52.53%가 됩니다. 단 다른 이자상환액이 없다는 전제하에 그렇습니다.
정리하며
오늘은 주택담보대출 받을 때 가장 많이 보게 되는 단어인 LTV와 DTI에 대해서 알아보았습니다.
처음 대출을 준비하시는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
